Криптовалютный рынок лихорадит. Но несмотря на панику инвесторов, мир уже нельзя представить без «цифровых денег». О расчетах в «крипте» все чаще думают россияне, которые хотят купить что-либо за рубежом. Прецеденты есть и на рынке недвижимости. Циан.Журнал узнал, как это работает и насколько безопасны такие сделки.
Заинтересованность россиян в сделках с криптовалютой сильно выросла после 24 февраля. По словам экспертов, опрошенных Циан.Журналом, это естественная реакция на введенные санкции.
Вместе с этим возросла и активность россиян на рынке зарубежного, прежде всего европейского жилья. Как говорит эксперт портала поиска недвижимости за рубежом Prian.ru Филипп Березин, это не всегда запланированный отъезд — на последние числа февраля и начало марта пришелся пик спонтанных релокаций.
«Наибольший интерес в моменте вызывают страны, куда легко добраться из России, где можно купить недвижимость, переведя деньги с российских счетов, где есть легальная возможность остаться на длительный срок», — говорит Березин.
По его словам, самое популярное у мигрирующих соотечественников направление — Турция. Здесь собственник недвижимости может без проблем получить вид на жительство. Также в топе Грузия, ОАЭ (в основном Дубай) и Таиланд. Европейские направления — Болгария, Греция, Германия, Испания, Италия и Кипр — были популярны всегда, но в последний месяц стали пользоваться особенным спросом.
При этом россияне, у которых нет гражданства или ВНЖ в другой стране и которые хранят деньги в российских банках, сейчас едва ли могут приобрести недвижимость в «недружественной стране».
Поэтому многие идут на новый для этого рынка шаг и используют криптовалюту. Как говорят эксперты, это один из немногих пока еще работающих способов вывести крупные суммы за рубеж.
«Расчеты в криптовалюте при покупке недвижимости за рубежом действительно сейчас набирают популярность, — подтверждает управляющий партнер юридической компании Freeviser Михаил Паюшин. — Из-за санкций россияне не могут оплатить недвижимость на территории иностранных государств. Например, такая схема сейчас применяется в Дубае: расчет происходит в криптовалюте, при этом цена в договоре указывается в привычной фиатной форме».
Криптовалюта за рубежом
Сегодня самые дружелюбные к криптовалюте страны — это Германия, Сингапур и США. В некоторых городах там можно рассчитаться цифровыми деньгами в магазинах, барах и ресторанах, оплатить аренду квартиры и даже подписку — например, на Netflix.
С недвижимостью все сложнее, но тоже реалистично. В Германии, например, такие сделки полностью легализованы. Покупку оплачивают с помощью перевода с криптовалютного кошелька покупателя на такой же кошелек продавца, а право собственности регистрируют на основе подтверждения перевода. Участники сделки платят налоги — такие же, как при обычной банковской операции.
В Турции купить жилье за криптовалюту не получится, но некоторые агентства недвижимости выступают в роли криптообменника и берут за это комиссию. А в Грузии сделки с цифровой валютой оформляют как обмен «крипты» на недвижимость — и это полностью легальная схема.
В США для таких сделок чаще всего ищут посредника, который переводит цифровые деньги в фиат. Но если продавец не против, можно сразу расплатиться криптовалютой. В крупных городах вроде Нью-Йорка некоторые объекты недвижимости и вовсе выставляют на продажу сразу за биткоины.
Яркие позитивные примеры на этом, пожалуй, заканчиваются — «крипта» еще не так плотно вошла в деловую жизнь человечества, чтобы можно было говорить о ее победном шествии по миру.
По словам эксперта Moscow Digital School Ефима Казанцева, в большинстве зарубежных стран криптовалюту по старинке придется сначала конвертировать в фиатные деньги и только потом приобретать недвижимость.
Криптовалюта в России
В России оплатить дом или квартиру криптовалютой нельзя — такие сделки запрещает федеральный закон № 259-ФЗ «О цифровых финансовых активах…». Запросы на покупку жилья за криптовалюту в России, по словам экспертов, единичны. При этом в сделках, которые завершаются успешно, участникам приходится конвертировать «крипту» в рубли и уже ими рассчитываться за недвижимость. По словам Ефима Казанцева, других легальных и безопасных схем обхода этого ограничения нет.
«При желании можно придумать варианты с автоматической конвертацией криптовалюты или с заключением договора мены, в рамках которого цифровые деньги меняются на недвижимость. Но риски отказа в государственной регистрации перехода права собственности или признания таких сделок недействительными обычно превышают потенциальную выгоду от прямой оплаты объекта недвижимости криптовалютой», — отмечает эксперт.
NFT
Более удобным способом цифровых платежей в случае недвижимости эксперты называют NFT, но это скорее относится к ближайшему будущему, чем к настоящему.
«Сделка с NFT — это приобретение права собственности на токен (цифровой актив), который может быть обеспечен объектом недвижимости в физическом мире, — говорит Анастасия Славута, соучредитель и заместитель генерального директора Jasnasoft. — Чтобы купить недвижимость, сейчас требуется оформить большое количество документов.
С помощью NFT процесс сделки упрощается, и покупатель может получить право собственности в течение нескольких минут. По сравнению с теми механизмами, которые рынок предлагает сейчас, это настоящая революция.
Сделки с использованием NFT могут устранить бюрократию и потенциально представить миру новые бизнес-модели.
Пока в мире было проведено всего несколько операций по покупке недвижимости через NFT. Как я и сказала, право собственности переходило к владельцу сразу после приобретения токена. Я бы назвала эти сделки экспериментальными, потому как на сегодня нет отработанного адекватного порядка действий по переоформлению права собственности на объект».
По словам эксперта, приобретая NFT какого-то объекта недвижимости сейчас покупателю все равно придется оформлять право собственности в обычном порядке.
Риски
К вопросу о выгоде сделок с криптовалютой эксперты отнеслись скептично. Прежде всего из-за рисков. Главный из них — волатильность, то есть резкие колебания курсов цифровых валют. Поэтому решающее значение имеет момент, на который фиксируется их стоимость.
Кроме того, правила таких сделок в будущем могут менять надзорные органы. Это не говоря уже о санкционных ограничениях криптовалютных площадок в отношении россиян.
Еще один неочевидный минус — невозможность получить налоговый вычет при последующей продаже объекта, купленного столь нетривиальным способом.
«В текущей геополитической ситуации приобретение недвижимости в Европе россиянами — это в принципе рискованное мероприятие: независимо от того, используется при этом криптовалюта или нет. А она еще больше увеличивает эти риски, поскольку в большинстве европейских стран власти все еще настороженно относятся к такому.
Негативный тренд со стороны регуляторов в последнее время ощущается даже там, где несколько лет назад декларировалась государственная поддержка криптоотрасли. Например в Эстонии, которая считалась одной из самых благоприятных юрисдикций для криптовалютных операций, не так давно отозвали около 2000 лицензий у криптовалютных бирж и идет процесс ужесточения надзора за цифровыми валютами», — говорит Ефим Казанцев.
Как купить жилье за криптовалюту
Тем, кто готов пойти на риск и нашел такого же рискового продавца, эксперты советуют документально фиксировать каждый этап приобретения криптовалюты — это нужно, чтобы доказать легальность ее происхождения.
Для покупки недвижимости за границей нужно продать свои объекты в России традиционным способом — получив оплату на счет в российском банке. При этом необходимо сохранить все документы, которые касаются продажи и получения оплаты.
В Moscow Digital School советуют покупать криптовалюту с того же счета, на который пришли деньги за проданную российскую недвижимость.
Сделку нужно оформить документально, а кошелек, с которого вам перечислят «крипту», не должен вызывать подозрений в связях с чем-то противозаконным. Проще говоря, продавец должен иметь безупречную репутацию.
В Jasnahomes для сделок с недвижимостью советуют присмотреться к таким валютам, как биткоин, эфириум (или «эфир») и USDT.
«Среди преимуществ этих криптовалют — простота их обращения, приобретения и продажи. Например, на Северном Кипре много сделок совершается в USDT, так как ее стоимость привязана к курсу фиатных денег (к доллару). К слову, на Северном Кипре сделки с криптовалютой абсолютно легальны и очень распространены», — рассказала Анастасия Славута.
Наконец, последние шаги — определиться со страной и объектом недвижимости и провести сделку, также сохранив все документы. Если ею заинтересуются местные контролирующие органы, покупателю придется подтвердить легальность всех действий на каждом этапе, начиная с продажи собственного жилья в России.
