Объекты недвижимости: понятие, основные виды и юридические особенности

⏱ Время чтения: 4 минут

Все об объектах недвижимости: определение, классификация, особенности

Вопросы недвижимости регулярно задаются специалистам. Что относится к недвижимости, а что — нет? Какие ее признаки и виды? А чем отличаются жилые и земельные объекты? 

Мы решили, что важно раскрыть тему недвижимость и объяснить, как ее классифицируют и какие особенности имеют разные категории объектов. Об этом наша сегодняшняя статья. 

Чтобы не пропустить новые материалы «MDS Media», подписывайтесь на наш Телеграм-канал.

 Что такое объект недвижимости?

Определение недвижимости по ГК РФ

Если обратиться к статье 130 Гражданского кодекса РФ, то узнаем, что в первую очередь к недвижимому имуществу относятся: 

• земельные участки и участки недр;

• все, что прочно связано с землей: здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно);

• подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;

• жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места);

• также это может быть другое имущество, которое закон прямо относит к недвижимости (предприятия, единый недвижимый комплекс) — статьи 132, 133.1 ГК РФ.

Отличия недвижимости от движимого имущества

По своим природным свойствам движимое имущество:

• не имеет прочной связи с землей;

• можно перемещать без несоразмерного ущерба назначению;

• движимое имущество по общему правилу не требует государственной регистрации. 

Согласно пункту 2 статьи 130 ГК РФ, движимым имуществом признаются все вещи, которые не являются недвижимыми, в том числе деньги и ценные бумаги. Поэтому, если вы понимаете, что имущество не относится к категориям недвижимости, описанным в статье 130 ГК РФ, то значит оно движимое.

Классификация объектов недвижимости 

Чтобы систематизировать разнообразие недвижимости в зависимости от ее особенностей и назначения, используют классификацию. Обычно ее проводят по следующим основаниям.

По природному происхождению

Природные — или естественные — объекты: земельные участки, леса, водные объекты и другие природные ресурсы.

• Искусственные объекты: строения, сооружения, созданные человеком.

По целевому назначению

• Земельные участки: назначение для строительства, сельскохозяйственного использования, размещения объектов инфраструктуры и т.д.

• Леса и многолетние насаждения, предназначенные для лесозаготовок и сохранения биоразнообразия.

• Участки недр и водные объекты: месторождения полезных ископаемых, водоемы, реки и т.д.

• Жилая недвижимость: квартиры, дома, апартаменты и другие жилые помещения.

• Коммерческая недвижимость: офисы, магазины, склады, объекты общественного питания и прочие, предназначенные для ведения коммерческой деятельности.

• Общественная недвижимость: школы, больницы, культурные центры, учреждения государственного и муниципального значения и другие объекты общественного назначения.

По степени готовности

• Готовые: объекты, которые полностью готовы к использованию и находятся в эксплуатации.

• Требующие реконструкции или капитального ремонта: объекты, которые нуждаются в серьезных восстановительных или модернизационных работах.

• Требующие завершения строительства (незавершенное строительство) объекты.

По принадлежности

• В зависимости от субъекта права собственности: государственная, муниципальная или частная недвижимость.

• По наличию обременительных ограничений на право собственности: недвижимость с полным правом собственности и недвижимость, на которую наложено обременение (сервитут, ипотека, аренда и т. д.). 

Особенности различных категорий объектов недвижимости

Жилые объекты

1. Назначение и использование:

• жилая недвижимость предназначена для постоянного проживания людей или сдачи в аренду для жилых нужд;

• возможность проживания в жилой недвижимости означает наличие всех необходимых инженерных коммуникаций (электричество, вода, канализация, вентиляция), а также соответствие строительным и санитарным нормам.

1. Технические характеристики: жилые помещения должны быть изолированными и соответствовать техническим, пожарным и санитарным нормам для комфортного проживания.

2. Категории жилой недвижимости: в российском законодательстве выделяют три основные категории жилой недвижимости: жилые дома и их части, квартиры и их части, а также комнаты. Другие формы жилья, такие как апартаменты, легкие садовые домики или дома на колесах, не включаются в жилой фонд.

3. Условия проживания:

• строительство жилых домов подвергается строжайшему контролю, учитывая шумоизоляцию, планировку и санитарные нормы;

• зоны жилой застройки обычно развиваются с учетом необходимости наличия образовательных учреждений, медицинских учреждений и другой инфраструктуры для комфортного проживания.

1. Регистрация проживания: жильцы жилой недвижимости имеют возможность оформления постоянной или временной регистрации, что дает доступ к различным социальным и государственным услугам (например, бесплатный проезд для пенсионеров, льготы по образованию и здравоохранению и пр.).

Нежилые объекты

1. Назначение и использование:

• административные помещения предназначены для офисной деятельности, управления компаниями, оказания услуг клиентам и посетителям;

• торговые помещения используются для продажи товаров и услуг непосредственно потребителям (магазины и торговые центры);

• производственные помещения предназначены для производства различных товаров с использованием специализированного оборудования и технологий;

• складские помещения служат для хранения готовой продукции или сырья до момента продажи или использования;

• развлекательные объекты — места общественного питания, развлечений и отдыха.

1. Технические характеристики:

• строительные материалы и конструкции — в зависимости от типа помещения используются различные материалы для строительства, обеспечивающие соответствующие технические характеристики (например, более прочные и огнестойкие материалы для производственных помещений);

• коммуникации и инженерные системы — наличие систем отопления, вентиляции, кондиционирования, электроснабжения, водоснабжения и канализации, которые соответствуют требованиям назначения помещения;

• пожарная безопасность и санитарные нормы.

1. Условия проживания:

• нежилая недвижимость не предназначена для постоянного проживания людей; она используется для работы, торговли, производства или развлечений.

• некоторые помещения могут использоваться временно для проживания, например, апартаменты, которые имеют статус нежилой недвижимости, но предназначены для краткосрочного проживания.

1. Дополнительные аспекты:

• нежилая недвижимость может использоваться в качестве юридического адреса для юридических лиц;

• инвестиции в коммерческую недвижимость могут приносить доход от аренды или эксплуатации.

Земельные участки

1. Идентифицирующие признаки: 

• местоположение; 

• площадь земельного участка;

• категория земель;

• зарегистрированные объекты недвижимого имущества (при наличии);

• кадастровый номер, который не подлежит повторению.

1. Правовой статус:

• каждый земельный участок имеет свой вид разрешенного использования, определяемый на основании его категорий и зонирования (сельскохозяйственное, промышленное, жилищное строительство, рекреационное использование и т.д.);

• в зависимости от категории земель (земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, транспорта и иного назначения) устанавливаются специфические правила использования;

• может находиться на разных правах владения: постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, ограниченное пользование чужим участком (сервитут), аренда и безвозмездное срочное пользование;

• может быть признан делимым или неделимым.

1. Виды:

• может находиться в частной собственности, государственной или муниципальной. При этом граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.

1. Регистрация прав:

• все права на земельные участки подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН); регистрация подтверждает законность владения и распоряжения участком;

• каждому земельному участку присваивается кадастровый номер и определяется его кадастровая стоимость, что необходимо для налогообложения и проведения сделок.

Объекты незавершенного строительства

1. Это земельные участки и прочно связанные с ними объекты, которые нельзя перенести без ущерба их назначению. Например, по общему правилу, нельзя перенести здание как объект недвижимости и не нарушить его целостность.

2. Юридический статус:

• являются имуществом, на которое действующее гражданское законодательство не устанавливает ограничений в отношении приобретения и перехода прав на него;.

• запрещается сдавать в аренду;

• не являются налогооблагаемым имуществом;

• не эксплуатируются.

1. Перед совершением сделки купли-продажи такая недвижимость подлежит оценке, чтобы определить рыночную стоимость.

2. Для совершения сделки с этим объектом как объектом недвижимости заинтересованное лицо должно зарегистрировать свое право на объект незавершенного строительства в порядке, который определен Законом «О государственной регистрации недвижимости».

Заключение

Если вы знаете, что ваших знаний и навыков недостаточно, чтобы быть успешным в вопросах имущественных прав или, например, корпоративных споров, то стоит прийти на курс от Moscow Digital School «Судебный юрист: эксперт в литигации‎»‎. На нем наши студенты приобретают практические навыки, изучают различные категории споров и развиваются как судебные специалисты. 

Вы можете прокачать свои навыки и актуализировать знания и в других областях права. Образовательная платформа Moscow Digital School предоставляет обучение по  различным юридическим специализациям: 

• «Юрист в сфере IT»

• «Юрист M&A»

• «Юрист по ВЭД»

• «Международное право для бизнеса»

• «Специалист по санкционному комплаенсу»