О чем материал:
С 2026 года меняются правила льготной ипотеки в России. Государство пересматривает подход к поддержке семей, специалистов и жителей отдельных регионов, одновременно ужесточая требования к получателям и ограничивая возможности повторного участия в программах.
Статья — обзор ипотечных программ, которые останутся доступными в 2026 году, и новых условий, по которым они будут предоставляться.
Чтобы не пропустить новые материалы «MDS Media», подписывайтесь на наш Телеграм-канал.
Новое правило «Одна семья — одна ипотека» с 1 февраля 2026 года
С 1 февраля 2026 года в льготных программах вводится новый принцип: государственная поддержка предоставляется семье один раз. Мера направлена на сокращение спекулятивных схем и перераспределение ресурсов в пользу тех, кто ранее не получал господдержку. Раньше семьи могли оформлять несколько льготных кредитов, используя формальные различия в составе заемщиков. Теперь такой подход больше не будет работать.
Обязательное созаемничество супругов в кредитном договоре
При оформлении льготной ипотеки супруги автоматически становятся созаемщиками по кредиту. Обязательства по договору считаются общими, даже если фактически платит один из супругов. Исключение сделано только для случаев, когда один из супругов является иностранным гражданином.
Ограничения на повторное участие в льготных программах
Теперь при оценке права на участие будет учитываться не только личная кредитная история, но и семейный статус. С 1 февраля семья теряет право на повторную льготную ипотеку, даже если формально первый кредит был оформлен только на одного из супругов. Это правило устраняет «донорские» схемы, когда один член семьи брал льготный кредит, а второй — сохранял право на еще один.
Семейная ипотека 2026: ставки, лимиты и новые города для вторичного рынка
Базовая ставка по программе — 6% годовых. Она распространяется на семьи с детьми младше шести лет; семьи, воспитывающие несовершеннолетнего ребенка с инвалидностью; семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми, если они проживают в малых городах или регионах с низкими темпами строительства.
С 2026 года расширяется применение программы на вторичный рынок в отдельных населенных пунктах. Это важно для регионов, где новое строительство почти отсутствует. Ранее семейная ипотека в основном ориентировалась на новостройки, теперь у семей появляется возможность покупать готовое жилье. Однако перечень таких городов будет ограниченным и формироваться централизованно.
Использовать семейную ипотеку можно для покупки квартиры у застройщика, для строительства или приобретения индивидуального жилого дома с использованием эскроу-счета.
Льготная ИТ-ипотека: актуальные требования к компаниям и заемщикам в 2026 году
Программа IT-ипотеки сохраняется как инструмент удержания специалистов в российском технологическом секторе. Ставка по кредиту — до 6% годовых, и она фиксируется на весь срок договора. Даже при смене работы льготные условия сохраняются, если заемщик в течение 6 месяцев устраивается в другую аккредитованную IT-компанию. Суммарный стаж в таких компаниях должен составить не менее пяти лет после получения кредита.
Претендовать на программу могут граждане России в возрасте от 22 до 50 лет, работающие в аккредитованных компаниях. Максимальная сумма кредита — 9 млн рублей, первоначальный взнос — от 20%, срок — до 30 лет. Оформить IT-ипотеку можно только один раз.
Список аккредитованных компаний регулярно обновляется. В 2026 году право участвовать в программе сохраняется у сотрудников примерно 7 тысяч организаций, но Москва и Санкт-Петербург по-прежнему исключены из программы (с целью перераспределения кадров в другие регионы).
Региональные программы: Сельская, Дальневосточная и Арктическая ипотека
К региональным программам относятся: сельская, дальневосточная и арктическая ипотека. Основная цель этих мер — закрепление населения, развитие инфраструктуры и формирование устойчивых локальных рынков жилья.
Приоритет опорных населенных пунктов и сельских территорий
Государство концентрирует поддержку на территориях, где рынок жилья не развивается самостоятельно. Это малые города, села, опорные населенные пункты. В таких зонах льготная ипотека часто остается единственным способом приобрести жилье.
В 2026 году в программу включены: покупка новостроек, готового жилья и строительство домов. Усиливается контроль за фактическим проживанием в приобретенной недвижимости. Формальный переезд без реального закрепления на территории больше невозможен.
Условия для приграничных и приоритетных регионов
Для Дальнего Востока и Арктики ставка на уровне 2% годовых. Участниками могут стать молодые семьи, медработники, учителя, участники СВО, участники специальных государственных программ переселения.
С конца 2025 года программы распространяются и на вторичный рынок в тех городах, где почти не строится новое жилье. Отменены возрастные ограничения для многодетных семей, а требования к педагогам и работникам образовательных организаций были смягчены.
Основные параметры остаются стабильными: первоначальный взнос — от 20%, срок — до 20 лет, максимальная сумма — до 6 или 9 млн рублей в зависимости от площади жилья. Программы продлены до 2030 года.
Сравнительная таблица действующих программ господдержки
| Программа | Ставка | Кто может участвовать | Максимальная сумма | Тип жилья |
| Семейная | 6% | Семьи с детьми | до 12 млн* | Новостройки, дома, вторичка (в отдельных городах) |
| IT | до 6% | IT-специалисты | до 9 млн | Новостройки, дома |
| Региональные | от 2% | Жители и переселенцы | до 6–9 млн | Новостройки, дома, вторичка |
* — лимиты зависят от региона.
Новые возможности рефинансирования комбинированной ипотеки с 2026 года
Теперь будут действовать специальные правила для рефинансирования комбинированной ипотеки — схемы, при которой часть кредита оформлена по льготной ставке, а остальная часть — по рыночной. Кредиторы будут обязаны раскрывать структуру долга отдельно по льготной и по рыночной части.
Количество рефинансирований по семейной ипотеке не ограничивается, при этом льготная ставка 6% сохраняется для субсидированной части. Рыночная часть пересматривается по актуальным условиям банка.
Нововведения применяются только к кредитам, оформленным после вступления поправок в силу. Уже действующие договоры не пересматриваются автоматически.
Социальные выплаты: 450 000 рублей для многодетных семей и маткапитал
Для многодетных семей действует программа прямых выплат на погашение кредита. С 2019 года семьи, в которых родился третий или последующий ребенок, могут получить до 450 тысяч рублей на уменьшение остатка по ипотеке.
Право на выплату возникает, если ребенок родился в период с 1 января 2019 года по 31 декабря 2030 года. Возраст старших детей и семейный статус родителей значения не имеют. Кредитный договор должен быть заключен до 1 июля 2031 года.
Средства можно направить на:
- погашение ипотеки, оформленной для покупки квартиры в новостройке или на вторичном рынке;
- строительство дома;
- приобретение участка с последующим строительством;
- покупку недостроенного объекта;
- покупку доли в жилье.
Допускается и использование выплаты для рефинансированных кредитов, если изначальная цель соответствовала требованиям программы.
Юридическая помощь в сопровождении сделок с господдержкой
Сделки с использованием льготных программ могут казаться простыми. В реальности они содержат множество юридических нюансов. Ошибка в формулировке договора, неправильный выбор программы — отказ в регистрации сделки.
К юристам обращаются за помощью оценить риски заранее: проверить договор, разъяснить последствия созаемщичества, объяснить ограничения по повторному участию в программах. Если вы хотите увереннее вести переговоры с банками и застройщиками, приходите на курс «Эффективные переговоры». Вы научитесь задавать правильные вопросы, анализировать позицию второй стороны, фиксировать договоренности и защищать интересы клиента.
